La Encuesta Sobre un Lote de $1,200 Que Hizo Más Daño Que Bien

Introducción

Siempre les he dicho a mis amigos y familiares que me llamen antes de comprar una propiedad inmobiliaria. Para la mayoría de las personas, los bienes raíces son una gran inversión y un gran riesgo. Ofrezco verificar el informe de título de propiedad, la escritura de adquisición de derechos, los registros de encuestas y los datos del tasador de impuestos para detectar problemas, sin costo alguno. La gente rara vez me llama antes de realizar una compra. (Me suelen llamar después de la compra, cuando descubren algún problema.)

La Solicitud de Ayuda

Cheri trabajó conmigo como dibujante en una empresa de ingeniería civil hace varios años. Su madre, Pat, estaba comprando un paquete en Sonora, California, un pueblo en las estribaciones de Sierra Nevada. Cheri era diferente a la mayoría de mis amigos y familiares. No esperó hasta después de la compra de la propiedad inmobiliaria para que su madre me llamara para pedir ayuda. Cheri me pidió que revisara el informe del título para detectar cualquier problema antes de cerrar el depósito en garantía de la compra.

Le dije a Cheri que estaría feliz de ayudar. Obtuvimos una copia de su escritura de adquisición de derechos, la revisamos, revisamos el informe de título que ella proporcionó y extrajimos todos los mapas topográficos archivados en el inspector del condado en el vecindario de la parcela. También extrajimos los datos del tasador fiscal y revisamos las líneas de parcelas del tasador fiscal a partir de fotografías satelitales recientes en el SIG proporcionadas por uno de nuestros socios de empresas de títulos de propiedad.

Buenas Noticias de Los Registros de Tierras

Me sorprendió lo que nos dijeron los registros topográficos de la tierra. La parcela había sido inspeccionada en los últimos 30 años y se habían colocado todos los monumentos en las esquinas de la propiedad. La parcela inspeccionada coincidía con el mapa del tasador fiscal, la descripción del terreno en la escritura de adquisición de derechos y la descripción del terreno asegurado en el informe del título de propiedad. Parecía una transacción de bajo riesgo, excepto por un problema revelado por los datos de la parcela del tasador fiscal.

Bandera Roja Sobre los Datos del Tasador de Impuestos

Cuando examinamos los datos de la parcela GIS de la compañía de títulos, pudimos ver una gran invasión de cerca en la parcela en cuestión por parte de un vecino del norte. Parecía que también tenían una residencia muy costosa de varios dormitorios que estaba dentro del retroceso del edificio y muy posiblemente cruzaba el límite de la parcela. Los datos SIG como este suelen ser inexactos, pero necesitábamos analizar más de cerca este problema potencial antes de que la madre de Cheri cerrara el depósito en garantía.

Llamé a Cheri y le conté sobre el posible problema. Le pedí que llamara al agente de bienes raíces de su mamá para ver si sabía que podría haber una invasión significativa de los límites de la propiedad. Le dije a Cheri que Pat debería posponer la compra hasta que resolviéramos las cosas.

Primeras Conversaciones Con el Agente Inmobiliario

Cheri me llamó un par de días después para contarme los resultados de su conversación con el agente de bienes raíces. La agente dijo que estaba consciente de que había algún tipo de invasión de cerca en el lado norte de la parcela en cuestión, pero aseguró a Cheri y Pat que esto “no era gran cosa” y no debería retrasar la venta. Ella dijo: “todos los vecinos son conscientes de que la valla está en el lugar equivocado y todos están de acuerdo”.

Me sorprendió la forma en que el agente inmobiliario desestimó el problema principal de la invasión de los límites de la parcela. Especialmente cuando la invasión podría involucrar una estructura valorada en cientos de miles de dólares. Presioné a Cheri sobre la conversación: “¿El agente de bienes raíces de tu mamá habló con el agente de bienes raíces del vendedor sobre el problema? ¿Qué dijo el agente del vendedor?

Cheri me dijo que el agente de bienes raíces representaba tanto a su madre como al vendedor.

Ahora las cosas empezaron a tener más sentido. El agente actuaba en una doble función de agencia y no quería perder la venta del paquete debido al problema que habíamos descubierto. “Pídele a tu mamá que le diga al agente que no comprará sin una encuesta y una resolución de la invasión”. Le dije a Cheri.

La Encuesta de $1,200

Después de unos días, Cheri me volvió a llamar. Me dijo que el vendedor había acordado dividir el costo de una encuesta con Pat. La encuesta había sido entregada al agente inmobiliario, Pat y Cheri. Pero Cheri estaba confundida. No creía que la encuesta le dijera lo que necesitaba saber sobre las posibles usurpaciones.

Le pedí que me enviara la encuesta. Apareció en mi bandeja de entrada esa tarde. Era un estudio de una sola hoja preparado en papel tamaño carta, pero sobre un agrimensor del que nunca había oído hablar. No había ningún nombre de empresa en la encuesta. El estudio mostró una valla, pero no distancias desde la valla hasta el límite de la propiedad. La encuesta no mostró en absoluto la huella de la casa. Tampoco mostró el retroceso del edificio a ninguno de los lados del límite de la propiedad. Rápidamente llamé a Cheri sobre la encuesta. “¿Cuánto pagaron tu mamá y el vendedor por esta encuesta?” Yo pregunté.

$1,200. Ese fue el costo de la encuesta. Una encuesta que no respondió ninguna de las preguntas importantes que necesitábamos resolver antes de que se cerrara el depósito en garantía.

Le pregunté a Cheri qué dijo el agente de bienes raíces sobre la encuesta. “Ella pensó que se veía bien y quería saber si estábamos listos para cerrar la venta”. dijo Cheri.

Ahora estaba empezando a enojarme. Le dije a Cheri que llamara al agente de bienes raíces esa tarde. “Dígale al agente de bienes raíces que le costó una semana y desperdició $600 del dinero de su madre en una encuesta sin valor. Pídale que me llame para que podamos hablar de tres (3) cosas. Averiguar si tenemos una invasión. Averiguar cómo solucionamos la invasión eliminándola o ajustando las líneas del lote. Averiguar quién paga la solución”.

El agente inmobiliario nunca me llamó.

Cheri visitó el paquete en cuestión con su madre un par de días después. Ella dijo que el agrimensor había marcado la ubicación aproximada de la línea norte del lote en la cerca usando algunas tiras de banderas (cinta de agrimensor). No estableció ninguna esquina faltante de la propiedad, no marcó las líneas de retroceso del edificio y no dio ninguna indicación de dónde estaba la casa de los vecinos en relación con la línea norte del lote.

Unos días después, Cheri me llamó para decirme que su mamá había decidido no comprar el paquete. Había otros problemas, no era sólo la invasión de la línea norte del lote.

Lecciones

Qué lecciones aprendemos de esta historia? Cómo puede esta historia proteger a los futuros compradores de bienes raíces?

Aquí están las lecciones más importantes:

• Al comprar bienes raíces, pídale a un agrimensor de su confianza que revise la escritura de adquisición de derechos, el informe del título de propiedad, los registros de la tierra y los datos del tasador de impuestos. El topógrafo puede identificar rápidamente un problema potencial con la propiedad que otros pasan por alto.
• Contrate a un agente de bienes raíces que conozca y en el que confíe, o uno que le sea altamente recomendado. Paga la comisión con una sonrisa. Un buen agente inmobiliario vale ese dinero.
• No permita que su agente de bienes raíces represente ambas partes de la transacción. Encuentre un agente de bienes raíces que proteja sus intereses y trabaje como su defensor.
• Contrate a un agrimensor que le hará las preguntas correctas y le ayudará a resolver problemas. Si no lo hace, puede perder tiempo y dinero valiosos.

El Fracaso del Agente Inmobiliario

Cómo fracasó el agente inmobiliario en esta situación?

El agente inmobiliario falló de tres (3) maneras principales:

• Ella no representó honestamente a su comprador ni trabajó para cumplir con su deber legal de proteger al comprador de cualquier daño.
• Rápidamente descartó un grave problema de topografía de límites y títulos de propiedad de la tierra cuando se le informó y trató de minimizar su impacto en el comprador.
• Contrató a un agrimensor sin explicarle las preguntas que estaba tratando de resolver o el problema que necesitaba solucionar. Esto hizo perder tiempo y dinero a los compradores.

El Fracaso del Agrimensor

Cómo fracasó el agrimensor en esta situación?

El agrimensor también falló en tres (3) formas importantes:

• El agrimensor no hizo las preguntas correctas. No entendía por qué lo contrataban ni qué problema necesitaba resolver su cliente final (el comprador del paquete).
• No mostró información importante en esta encuesta. Esto incluía la distancia desde la cerca invasora hasta el límite del lote, la distancia desde la casa de los vecinos hasta el límite del lote y la relación de la cerca y la casa con los retrocesos del edificio a cada lado del límite del lote.
• No comunicó posibles soluciones a sus clientes para el problema con la inmobiliaria. Estas correcciones incluyen eliminar la invasión, realizar un ajuste en la línea del lote u otorgar una licencia o servidumbre para la invasión. Cometió el error que cometen muchos topógrafos al descubrir sólo problemas y no ofrecer soluciones.

Debo mencionar que el agrimensor no fue negligente. No hizo nada incorrecto (hasta donde yo sé) al resolver la ubicación de los límites de la parcela en cuestión. Probablemente la junta estatal de licencias no podría disciplinarlo en esta situación. Sin embargo, era incompetente como mínimo y perjudicial para el comprador en el peor de los casos. También diría que gastar el dinero de un cliente sin ningún esfuerzo por resolver su problema no es ético.

El topógrafo causó más daño que bien en esta situación. Su encuesta proporcionó a todas las partes involucradas (el vendedor, el comprador y el agente de bienes raíces) que se había hecho algo beneficioso para abordar el problema de la invasión. Esto proporcionó una falsa confianza. En realidad, lo único que había hecho el topógrafo fue gastar tiempo y dinero a sus clientes. No identificó el problema de la invasión, no lo describió y no ayudó a resolverlo.

Barra lateral: La Problema de Los Agentes Inmobiliarios de Doble Agencia

El estudio de límites preparado por el topógrafo en esta situación mostró los siguientes elementos importantes:

• Las dimensiones del paquete.
• La propiedad hace esquina con los monumentos encontrados durante su estudio.
• La propiedad esquina monumentos que buscó pero no encontró durante su encuesta.

A pesar de esto, al estudio de límites le faltaba información muy importante. Esto incluyó:

• Las distancias desde la cerca invasora hasta la línea norte del lote.
• Las distancias desde la casa del vecino hasta el límite norte del lote.
• Las líneas de retroceso del edificio.
• La ubicación de la casa del vecino está relacionada con las líneas de retranqueo del edificio.
• El área de la parcela en cuestión rodeada por la cerca invasora.
• El área de la parcela en cuestión, si la hubiera, bajo la huella de la casa del vecino.

Esta información faltante fue fundamental para identificar y resolver los problemas de invasión. Sin esta información, el dinero y el tiempo invertidos en la encuesta fueron en vano y no aportaron ningún beneficio.

Barra Lateral: El Fracaso de La Ciudad

Antes de que los vecinos construyeran la casa grande y costosa, hubo un fracaso por parte de la Ciudad de Sonora. Como parte del proceso de permiso de construcción, la Ciudad debería haber confirmado que la casa se estaba construyendo dentro de las líneas del lote y de las líneas de retroceso del edificio. ¿Cómo se construyó la casa sin este control? Podría haber varias causas. La causa más probable es que la Ciudad no haya solicitado un estudio sobre el plano del sitio para la casa preparado por el arquitecto. Otra causa probable es que la Ciudad no confirmó que los cimientos de la casa se estaban construyendo lo suficientemente lejos de las líneas del lote durante las inspecciones de construcción que realizó.

Nota del Autor

Para proteger la privacidad, se cambiaron los nombres de las personas en esta historia, al igual que hechos menores y detalles de los eventos que ocurrieron.